1. Per iniziare

L'importo del mutuo

L’intermediario, generalmente,  finanzia fino all’80% del valore di mercato dell’immobile, valore stabilito in base alla perizia effettuata da un tecnico.

Eccezionalmente gli intermediari concedono mutui che vanno oltre l’80% del valore dell’immobile ed in questi casi richiedono  garanzie supplettive che si trsformano in condizioni più sfavorevoli per il cliente.

La rata ideale

Per stabilire la rata ideale del mutuo è opportuno considerare il proprio reddito mensile  al netto delle spese fisse per il normale sostentamento della famiglia ed per questo è opportuno che la rata non superi un terzo del reddito a disposizione. 

I costi del mutuo

La parte prevalente del costo e mutuo è costituita dagli interessi che dipendono anche dalla durata del mutuo.

Agli interessi vanno aggiunti gli  altri costi che devono essere  indicati nel Foglio Informativo disponibile presso l’intermediario, le spese notarili e le imposte.

La durata del mutuo

La durata del mutuo viene concordata tra il cliente e l' intermediario ed incide sull’importo della rata.

A parità di importo erogato e di tasso di interesse, quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate ma inferiore è il totale degli interessi; quanto più lunga è la durata, l 'importo delle rate è inferiore ma tanto maggiore è l’importo dovuto per gli interessi.

2. Come orientarsi tra i vari tipi di mutuo

I principali tipi di mutuo

Mutuo a tasso fisso

II tasso di interesse resta uguale  per tutta la durata del mutuo e lo svantaggio è quello non poter sfruttare eventuali ribassi dei tassi di mercato.

Pertanto, il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo degli importi delle singole rate e del costo complessivo dell'operazione, ma a fronte di questo vantaggio l’intermediario spesso applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.

Il tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso è l'EURIRS.

Mutuo a tasso variabile

Il tasso di interesse varia a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza secondo le oscillazioni del parametro di riferimento (EURIBOR), per cui il principale  rischio in questo tipo di mutui è l’aumento imprevedibile dell’importo o del numero delle rate.

I tassi variabili all’inizio sono più bassi rispetto a quelli fissi, ma potendo aumentare nel tempo, possono far  aumentare in modo consistente il numero delle rate.

Il tasso variabile è pertanto consigliato a chi vuole essere sempre in linea con l’andamento del mercato, godere degli eventuali ribassi del costo del denaro ed a chi ha un reddito medio-elevato.

Mutuo a tasso misto

        Con il "tasso misto" durante la durata del mutuo è possibile modificare, a scadenze fisse ed alle condizioni stabilite nel contratto, il tipo di

        tasso scelto inizialmente optando tra tasso fisso e tasso variabile.

        I vantaggi e gli svantaggi sono relativamente quelli del tasso fisso e variabile .

        Questo tipo di mutuo è consigliabile per chi preferisce non prendere subito una decisione definitiva sul tasso e vuole poter adattare il tasso

        del mutuo alle future condizioni del mercato.

 

Mutuo con  tasso "capped rate" (denominato anche CAP)

Il "tasso capped rate"  è invece un tasso variabile con un tetto massimo predeterminato oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo.
Per ottenere tale garanzia, in genere l'intermediario applica  uno spread più elevato rispetto a quello applicato  per il tasso variabile normale.

Il CAP è consigliato per chi vuole mantenere la flessibilità del tasso variabile limitandone i rischi ma non vuole rinunciare alla garanzia di un tasso fisso.

 

Mutuo con  tasso bilanciato  (o MIX)

 

Il "tasso bilanciato" o mix  è così chiamato perché composto da una parte a tasso fisso ed una a tasso variabile. Il bilanciamento  tra le due parti può variare, a seconda del peso che si preferisce dare al tasso fisso rispetto a quello variabile.

Questo tipo di tasso è consigliato a chi cerca  il miglior equilibrio tra le caratteristiche del tasso fisso e del tasso variabile.
 

 

 

Alcuni elementi da considerare

Parametri di riferimento e spread

Nei finanziamenti a medio e lungo termine, i tassi generalmente vengono ancorati a quelli del mercato monetario e finanziario, che divengono in tal modo i tassi di riferimento.
Per il tasso variabile il tasso di riferimento è l'EURIBOR (euro Interbank Offered Rate) mentre per il tasso fisso il tasso di riferimento è l'EURIRS (euro Interest Rate Swap).
Ai tassi di riferimento come sopra individuati, le Banche sommano una percentuale (detta "spread") che oscilla mediamente tra l'1% e il 3%.
 

Altri adempimenti

Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef; l’importo e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge.

Per avere maggiori informazioni è possibile consultare il sito  www.agenziaentrate.gov.it oppure contattare il call center 848.800.444.

I costi

Il costo di un mutuo non è limitato solo agli interessi. Pertanto, per evitare imprevisti o spiacevoli sorprese è importante conoscere prima tutte le spese che si devono sostenere quando si accende un mutuo.
Il mutuatario, infatti, è tenuto a corrispondere, oltre agli interessi pattuiti, anche :

1. le spese di istruttoria della pratica: l'istruttoria è la fase iniziale in cui la Banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso, come ad esempio valutare  la capacità reddituale del richiedente,  acquisire la documentazione necessaria, ecc. Il costo può essere fisso ( tra i 180 e i 300 euro)  oppure può essere una  percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell'importo finanziato;

2. le spese di perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di fiducia della Banca che accerta il valore dell'immobile  e che  lo stesso non presenti anomalie o abusi edilizi. Le spese possono oscillare tra i 100 e i 300 euro;

3. le spese notarili: comprendono gli onorari del notaio  e le imposte dovute allo Stato per l’attività contrattuale (ad esempio l’iscrizione dell’ipoteca). Tali spese variano a seconda del tipo di atto, dell’importo dell’ipoteca e dell’ente erogante.

4. il costo dell'imposta sostitutiva: tale imposta  è richiesta nella misura dello 0,25% sull'importo erogato se si acquista un immobile come prima casa e se l'ente erogante è una banca o una finanziaria parificata. Nel caso di acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo diversi da prima casa o in caso di altri enti eroganti si paga l'intera imposta ipotecaria pari al 2%. La Legge Finanziaria 2008 ha poi stabilito che anche per i finanziamenti per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili "prima casa" si applica l'imposta sostitutiva del 2%, se tale condizione non risulta da dichiarazione del mutuatario  nell'atto di finanziamento;

5. costi assicurativi : l'Assicurazione Incendio è richiesta obbligatoriamente ed il suo costo  dipende dal valore dell'immobile e dall'importo e dalla durata del mutuo. Inoltre, alcuni intermediari possono richiedere di sottoscrivere un'assicurazione sulla vita.

6. Estinzione anticipata: l’articolo 7 della legge 40/2007 (Decreto  Bersani) stabilisce che per i mutui stipulati a partire dal 2 Febbraio 2007 da persone fisiche per l'acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento della propria attività professionale nessuna penale è dovuta per la loro estinzione anticipata.
    

Piano di ammortamento

Il piano di ammortamento è il piano di restituzione del debito e stabilisce la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la scadenza delle singole rate (es. mensile o trimestrale). Per questo motivo è fondamentale, nel caso di un mutuo a tasso fisso, chiederne una copia all'intermediario.

La rata è composta da due elementi:

• quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito

• quota interessi, cioè l’interesse maturato.

 Il piano di ammortamento più diffuso in Italia è il metodo cosiddetto “francese" caratterizzato da una rata che  prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente.

Nel primo periodo si pagano soprattutto interessi e a mano a mano che il capitale viene restituito  l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta. 

3. Prima di decidere ...

È importante valutare, sulla base della propria capacità economica, i vantaggi e svantaggi del tipo di tasso considerando i loro possibili sviluppi nel tempo.

È importante, altresì, confrontare le offerte di più intermediari. Infatti i tassi e le condizioni possono variare anche di molto ed oggi quasi tutti gli intermediari pubblicano sui loro siti internet i Fogli informativi di ciascun mutuo.

Altro fondamentale elemento da valutare  è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che, per legge,  tutti gli intermediari devono pubblicare sui Fogli Informativi.

Il TAEG indica il costo complessivo del mutuo e  comprende il tasso di interesse (compreso lo spread  dell’intermediario) e le altre voci di spesa (ad esempio spese di istruttoria della pratica).